Locazioni brevi nella dichiarazione dei redditi: guida
Articolo preparato con l'intelligenza artificiale, con riferimenti alle fonti ufficiali citate.
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I canoni delle locazioni brevi (contratti fino a 30 giorni) si dichiarano nel quadro B del 730 o nel quadro RB del Redditi PF. Con la cedolare secca si paga il 21% su un solo immobile scelto e il 26% sugli altri, scomputando la ritenuta del 21% del portale. Dal 2026, oltre due appartamenti, è attività d'impresa.
I punti chiave
- Locazione breve: contratto di massimo 30 giorni su un immobile abitativo (categorie da A1 ad A11, esclusa A10), stipulato da una persona fisica fuori dall'attività d'impresa, anche tramite portale.
- Il proprietario dichiara i canoni nel quadro B del 730 o nel quadro RB del Redditi PF.
- Cedolare secca: 26%, ridotta al 21% per un solo immobile all'anno, scelto in dichiarazione. Si calcola sull'intero canone.
- I portali che incassano trattengono il 21% a titolo d'acconto: in dichiarazione si scomputa e si versa il saldo.
- Dal 2026 il regime vale al massimo per due appartamenti: dal terzo l'attività si presume d'impresa.
- Sublocatore e comodatario dichiarano i canoni fra i redditi diversi.
Che cosa sono le locazioni brevi ai fini fiscali?
Sono i contratti di locazione di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa, direttamente o tramite agenzie e portali online. Possono comprendere biancheria, pulizia, wi-fi e utenze, ma non servizi come colazione o ristorazione.
I requisiti, come li riepiloga l'Agenzia delle Entrate:
| Requisito | Regola |
|---|---|
| Durata | Fino a 30 giorni per ciascun contratto, anche con più contratti fra le stesse parti nell'anno |
| Chi affitta | Persona fisica, fuori dall'attività d'impresa |
| Immobile | Abitativo in Italia, categorie da A1 ad A11 esclusa A10, con pertinenze; anche singole stanze |
| Servizi ammessi | Biancheria, pulizia, wi-fi, utenze |
| Servizi esclusi | Colazione, somministrazione di cibi e bevande, noleggio auto, guide turistiche |
| Casi compresi | Sublocazione e contratti stipulati dal comodatario |
| Limite dal 2026 | Al massimo due appartamenti destinati alla locazione breve nell'anno |
Se manca uno dei requisiti, i canoni seguono le regole ordinarie delle locazioni o, se c'è un'organizzazione d'impresa, quelle del reddito d'impresa.
Dove si dichiarano i canoni delle locazioni brevi?
Il proprietario li indica nel quadro B del 730 o nel quadro RB del Redditi PF, con i dati dell'immobile e l'opzione per la cedolare secca. Il sublocatore e il comodatario, che non sono proprietari, dichiarano i canoni fra i redditi diversi; il proprietario dichiara la rendita catastale.
L'opzione per la cedolare secca si esercita nella dichiarazione dei redditi dell'anno in cui i canoni maturano o si incassano, oppure in sede di registrazione volontaria del contratto. Nella stessa dichiarazione si indica quale immobile beneficia dell'aliquota al 21%. Dal cliente servono:
- l'elenco degli immobili affittati in forma breve nell'anno, con i dati catastali;
- i canoni incassati per ciascun immobile, separando quelli passati dal portale da quelli pagati direttamente dagli ospiti;
- la Certificazione Unica rilasciata da ogni portale o agenzia con le ritenute del 21%;
- per i comproprietari, chi ha firmato il contratto e a nome di chi sono certificate le ritenute.
La documentazione completa per il 730 è nella checklist dei documenti 730 2027; tempi e invio delle CU sono nella guida alla Certificazione Unica 2027.
Quando si paga il 21% e quando il 26%?
Dal 1° gennaio 2024 la cedolare sulle locazioni brevi è al 26%. Si applica il 21% ai contratti relativi a una sola unità immobiliare per anno, scelta dal contribuente e indicata nella dichiarazione. La scelta si può cambiare ogni anno.
La regola viene dall'art. 1, comma 63, della legge 213/2023. Con la circolare 10/E del 2024, come riporta il comunicato dell'Agenzia del 10 maggio 2024, l'Agenzia ha chiarito che il 26% vale per i redditi maturati dal 1° gennaio 2024 qualunque sia la data del contratto o dell'incasso, e che chi affitta più unità sceglie ogni anno quale assoggettare al 21%.
Due regole di calcolo da ricordare:
- la cedolare si applica sull'intero canone, senza la riduzione forfettaria del 5%;
- sostituisce IRPEF e addizionali e, per i contratti registrati, anche le imposte di registro e di bollo.
Scegliere bene l'immobile al 21% vale sempre il 5% della differenza fra i canoni dei due immobili: è il primo controllo da fare sulla dichiarazione di un cliente con due appartamenti.
Come funziona la ritenuta del 21% dei portali?
Agenzie immobiliari e portali online che incassano i canoni, o intervengono nel pagamento, trattengono sempre il 21% a titolo d'acconto, qualunque regime fiscale scelga il proprietario. In dichiarazione il proprietario calcola l'imposta dovuta, scomputa le ritenute certificate e versa il saldo.
La ritenuta non chiude il conto con il fisco: anche il cliente che ha incassato tutto tramite portale e ha un solo immobile al 21% deve presentare la dichiarazione. Se la ritenuta supera l'imposta dovuta, l'eccedenza diventa un credito. Con più comproprietari, la ritenuta si scomputa solo da chi la ha subita ed è indicato nella certificazione: se il contratto lo firma un solo comproprietario, il credito resta a lui.
I canoni pagati direttamente dagli ospiti, con bonifico o in contanti, non subiscono ritenuta: su quelli la cedolare si paga per intero in dichiarazione.
Come si calcola con un esempio?
Un cliente con due appartamenti incassa 14.000 e 9.000 euro di canoni brevi nel 2026. Con il 21% sul primo e il 26% sul secondo paga 5.280 euro di cedolare; scomputate ritenute per 3.990 euro, il saldo è 1.290 euro. Con la scelta opposta pagherebbe 250 euro in più.
Esempio: cliente persona fisica, importi inventati a scopo di esempio, periodo d'imposta 2026.
| Immobile | Canoni lordi € | di cui incassati dal portale € | Ritenuta 21% del portale € |
|---|---|---|---|
| Appartamento A, centro storico | 14.000 | 14.000 | 2.940 |
| Appartamento B, località di mare | 9.000 | 5.000 | 1.050 |
| Totale | 23.000 | 19.000 | 3.990 |
I 4.000 euro dell'appartamento B pagati direttamente dagli ospiti non hanno ritenuta.
| Scelta dell'immobile al 21% | Cedolare A € | Cedolare B € | Totale € |
|---|---|---|---|
| A al 21%, B al 26% | 14.000 × 21% = 2.940 | 9.000 × 26% = 2.340 | 5.280 |
| B al 21%, A al 26% | 14.000 × 26% = 3.640 | 9.000 × 21% = 1.890 | 5.530 |
Con la prima scelta:
| Voce | € |
|---|---|
| Cedolare secca dovuta | 5.280 |
| − Ritenute del portale scomputate | 3.990 |
| = Saldo da versare | 1.290 |
Verifiche: 2.940 + 2.340 = 5.280; 3.640 + 1.890 = 5.530; 5.530 − 5.280 = 250 = (14.000 − 9.000) × 5%; 5.280 − 3.990 = 1.290.
Sul saldo si aggiungono gli acconti della cedolare per l'anno successivo, calcolati come spiegato nella guida al secondo acconto della cedolare secca; i codici per l'F24 sono nella scheda sui codici tributo della cedolare secca.
Cosa cambia dal 2026 con più di due appartamenti?
La legge di bilancio 2026, legge 199/2025, art. 1, comma 17, ha abbassato da quattro a due il numero di appartamenti: dal periodo d'imposta 2026, chi destina alla locazione breve più di due appartamenti nell'anno si presume svolga attività d'impresa. Quei canoni escono dal quadro B o RB.
Fino al 2025 la presunzione scattava oltre i quattro appartamenti. Dal 2026, come riportano l'Agenzia delle Entrate e FiscoOggi il 15 aprile 2026, il regime delle locazioni brevi si applica al massimo a due appartamenti per periodo d'imposta. Per il cliente con tre appartamenti in affitto breve nel 2026 le conseguenze sono:
| Tema | Fino a due appartamenti | Da tre appartamenti |
|---|---|---|
| Natura del reddito | Reddito fondiario o, per sublocatore e comodatario, reddito diverso | Reddito d'impresa |
| Cedolare secca | Sì, 21% su un immobile e 26% sugli altri | No |
| Dichiarazione | Quadro B del 730 o RB del Redditi PF | Quadri d'impresa del Redditi PF; il 730 non basta |
| Partita IVA | No | Sì, anche in regime forfettario se ne ricorrono i requisiti |
La norma conta gli appartamenti destinati alla locazione breve, non i contratti: un appartamento affittato con un contratto ordinario di lunga durata non entra nel conteggio. Le novità per i redditi 2026 sono riepilogate nelle guide al modello 730 2027 e al modello Redditi PF 2027; per i requisiti del regime agevolato c'è la guida al regime forfettario.
Cosa fa lo studio in pratica?
Lo studio individua i clienti con affitti brevi, conta gli appartamenti del 2026, raccoglie canoni e CU dei portali, sceglie l'immobile al 21% con i canoni più alti, scomputa le ritenute e segnala per tempo chi dal 2026 supera i due appartamenti.
- Censire i clienti con immobili su portali di affitto breve e chiedere quanti appartamenti hanno affittato in forma breve nel 2026.
- Separare chi ha più di due appartamenti: per loro il problema non è la dichiarazione ma la partita IVA e il reddito d'impresa.
- Raccogliere per ogni immobile i canoni lordi, distinguendo incassi tramite portale e incassi diretti, e le CU dei portali.
- Confrontare canoni e CU: ogni ritenuta deve corrispondere a canoni dichiarati.
- Scegliere l'immobile al 21%: quello con i canoni più alti.
- Calcolare cedolare, scomputo delle ritenute, saldo e acconti, e controllare i comproprietari.
- Conservare nel fascicolo il prospetto dei canoni per immobile e le CU.
Le altre guide sulla stagione dichiarativa sono nella sezione Dichiarazioni.
Come spiegarlo al cliente?
Con tre frasi: il portale ti ha trattenuto il 21%, ma non è detto che basti; un appartamento paga il 21% e gli altri il 26%, e scegliamo noi quello giusto; dal 2026, con più di due appartamenti, sei un'impresa.
«Il portale o l'agenzia ti hanno già trattenuto il 21%: è un anticipo, non il conto finale. In dichiarazione facciamo il calcolo vero e, se hai incassato anche direttamente dagli ospiti, c'è un saldo da pagare. Se hai due appartamenti, uno paga il 21% e l'altro il 26%: mettiamo il 21% su quello che rende di più, e con i tuoi numeri risparmi 250 euro. Se dal 2026 affitti in breve tre appartamenti, la legge ti considera un'impresa: dobbiamo parlare di partita IVA prima della prossima stagione.»
Per chiedere ai clienti l'elenco degli immobili, i canoni e le CU dei portali, e per mandare i promemoria su saldo e acconti della cedolare, c'è Commercialista AI: il programma prepara richieste e promemoria, lo studio controlla e approva gli invii.
Fonti ufficiali consultate
- Agenzia delle Entrate - Le locazioni brevi e la cedolare secca, requisiti, aliquote, limite di due appartamenti dal 2026, quadri B e RB, consultata il 10/11/2026
- Agenzia delle Entrate - Comunicato stampa del 10 maggio 2024 sulla circolare n. 10/E del 2024, consultato il 10/11/2026
- FiscoOggi - Guida alle locazioni brevi, novità su tassazione e modalità operative, 15 aprile 2026, consultato il 10/11/2026
Codici e righi dei modelli 730 e Redditi PF 2027 per le locazioni brevi non sono ancora pubblicati: vanno ricontrollati sulle istruzioni 2027 quando escono. Gli importi dell'esempio sono inventati.
Domande frequenti
Dove si dichiarano i redditi delle locazioni brevi?
Il proprietario li dichiara nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Redditi PF, con i dati dell'immobile e la scelta per la cedolare secca. Chi subloca o affitta come comodatario non è proprietario: dichiara i canoni fra i redditi diversi, mentre il proprietario dichiara la rendita catastale.
Quando si applica la cedolare al 21% e quando al 26%?
Dal 2024 la cedolare sulle locazioni brevi è al 26%, ridotta al 21% per i contratti di una sola unità immobiliare per anno, scelta dal contribuente e indicata nella dichiarazione (legge 213/2023). Conviene scegliere per il 21% l'immobile con i canoni più alti: il risparmio è il 5% della differenza fra i canoni dei due immobili.
La ritenuta del 21% del portale chiude il conto con il fisco?
No. Intermediari e portali che incassano i canoni applicano sempre una ritenuta del 21% a titolo d'acconto, qualunque regime scelga il proprietario. In dichiarazione il proprietario calcola l'imposta dovuta, cedolare o IRPEF, scomputa le ritenute certificate nella CU e versa il saldo o recupera l'eccedenza.
Cosa succede con tre appartamenti in affitto breve?
Dal periodo d'imposta 2026 il regime delle locazioni brevi si applica al massimo a due appartamenti per anno (legge 199/2025, art. 1, comma 17). Con tre o più appartamenti destinati alla locazione breve l'attività si presume d'impresa: servono partita IVA e reddito d'impresa, e quei canoni non vanno nel quadro B o RB.
La cedolare sulle locazioni brevi si calcola sul canone ridotto del 5%?
No. Secondo l'Agenzia delle Entrate la cedolare secca si applica sull'intero canone, senza la riduzione forfettaria del 5%. In cambio sostituisce l'IRPEF e le addizionali e, per i contratti registrati, anche le imposte di registro e di bollo.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate - Le locazioni brevi e la cedolare secca (requisiti, aliquote 21% e 26%, limite di due appartamenti dal 2026, quadri B e RB, sublocazione e comodato)
- Agenzia delle Entrate - Comunicato stampa del 10 maggio 2024 sulla circolare n. 10/E (26% dal secondo immobile, ritenuta del 21% sempre a titolo d'acconto, scelta annuale dell'immobile al 21%)
- FiscoOggi - Guida alle locazioni brevi, novità su tassazione e modalità operative, 15 aprile 2026 (legge 199/2025, limite di due appartamenti, dati e CIN da trasmettere)
Contenuto informativo aggiornato al 10 novembre 2026. Le norme cambiano: prima di applicarlo verifica le fonti ufficiali citate.