Rivalutazione terreni e partecipazioni: scadenza e calcolo

Pubblicato il 10 novembre 2026 · Aggiornato il 10 novembre 2026 · 14 min di lettura · Redazione di Commercialista AI

Articolo preparato con l'intelligenza artificiale, con riferimenti alle fonti ufficiali citate.

I punti chiave

• Chi possedeva terreni o partecipazioni al 1° gennaio 2026 può assumere come costo fiscale il valore a quella data, al posto del costo storico, e ridurre o azzerare la plusvalenza in caso di vendita.
• Entro lunedì 30 novembre 2026 servono la perizia giurata (non per le quotate) e il versamento dell'imposta sostitutiva o della prima rata.
• Imposta sostitutiva sull'intero valore: 18% per i terreni, 21% per le partecipazioni (dal 2026, legge 199/2025), 36% senza rate per le quote non quotate di società in Stati a fiscalità privilegiata.
• Tre rate annuali al massimo, con interessi del 3% annuo sulle rate successive alla prima.
• F24, sezione Erario: 8055 partecipazioni non quotate, 8056 terreni, 8057 partecipazioni quotate; anno di riferimento 2026.
• Conviene se l'imposta sulla plusvalenza evitata supera l'imposta sostitutiva: per le quote, quando il costo fiscale è sotto il 19,2% circa del valore.
• Dal 1° gennaio 2027 la disciplina passa nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi (d.lgs. 117/2026).

Che cos'è la rivalutazione di terreni e partecipazioni?

È la rideterminazione del costo fiscale di un terreno o di una partecipazione: al posto del prezzo pagato o del valore di successione si assume il valore al 1° gennaio, stimato con perizia, pagando un'imposta sostitutiva su quel valore. Alla vendita la plusvalenza si calcola sul nuovo valore e quindi si riduce o sparisce.

La regola è negli articoli 5 (partecipazioni) e 7 (terreni) della legge 448/2001. Il testo in vigore nel 2026 non è più una riapertura annuale: parla di beni posseduti «al 1° gennaio di ciascun anno» e di versamento «entro il 30 novembre di ciascun anno».

Possono usarla le persone fisiche, le società semplici e i soggetti equiparati, gli enti non commerciali per i beni fuori dall'attività d'impresa e i non residenti senza stabile organizzazione in Italia, come riepiloga FiscoOggi. Non riguarda i beni dell'impresa: srl, snc e ditte individuali per i beni aziendali hanno altre regole.

Entro quando va fatta nel 2026?

Entro lunedì 30 novembre 2026, per i beni posseduti al 1° gennaio 2026. Entro quella data la perizia deve essere redatta e giurata e l'imposta deve essere versata per intero, oppure deve essere versata la prima rata. Il 30 novembre 2026 cade di lunedì: non ci sono slittamenti.

Il mancato versamento dell'imposta o della prima rata entro il 30 novembre fa perdere la rideterminazione: il bene resta con il costo storico. Il 30 novembre è anche il giorno del secondo acconto delle imposte: conviene metterlo in agenda con le altre scadenze fiscali di novembre 2026.

Quanto si paga di imposta sostitutiva?

Il 18% del valore di perizia per i terreni, il 21% del valore per le partecipazioni, quotate e non quotate. L'imposta si calcola sull'intero valore del bene al 1° gennaio 2026, non sulla plusvalenza. Per le partecipazioni non quotate in società di Stati a fiscalità privilegiata il testo vigente prevede il 36%, senza rate.

Il 21% sulle partecipazioni viene dal comma 144 della legge di bilancio 2026 (legge 199/2025), che lo ha alzato dal 18%, come ricorda FiscoOggi. Per i terreni l'articolo 7 resta al 18%.

Il 36% è entrato nell'articolo 5 con il testo in vigore dal 12 agosto 2026, giorno successivo alla pubblicazione del d.lgs. 148/2026, il correttivo uscito nella Gazzetta dell'11 agosto. Non abbiamo trovato nel testo una norma transitoria che chiarisca se valga già per i beni posseduti al 1° gennaio 2026: chi ha clienti con partecipazioni in società di Stati a fiscalità privilegiata deve verificarlo prima di versare.

Come si paga con il modello F24?

Con l'F24 nella sezione Erario: codice 8055 per le partecipazioni non quotate, 8056 per i terreni, 8057 per le partecipazioni quotate. Nel campo «anno di riferimento» si indica l'anno di possesso dei beni, cioè 2026. Per le rate successive gli interessi del 3% si sommano all'importo della rata.

I codici 8055 e 8056 sono stati istituiti nel 2006 e ridenominati con la risoluzione 144/E/2008; l'8057 per i titoli quotati viene dalla risoluzione 23/E del 19 maggio 2023. Le istruzioni di compilazione sono nella scheda dell'Agenzia sul codice 8056. Per la compilazione generale del modello c'è la guida al modello F24.

Se il cliente rivaluta sia un terreno sia una quota, servono due righe distinte con i due codici.

Chi redige la perizia e cosa deve contenere?

Per le partecipazioni non quotate la perizia stima la quota di patrimonio netto della società ed è redatta da dottori commercialisti, esperti contabili o revisori legali. Per i terreni la redigono ingegneri, architetti, geometri, agronomi, agrotecnici, periti agrari e periti industriali edili. Le partecipazioni quotate non richiedono perizia.

Il cliente conserva perizia, dati del perito e ricevute di versamento e li esibisce se l'Amministrazione li chiede (art. 7, c. 4). Per i terreni il costo della perizia, se resta a carico del contribuente, si somma al valore rideterminato (c. 5), e il valore di perizia diventa il valore normale minimo anche per l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale (c. 6): va tenuto presente se il terreno sarà venduto a un prezzo più basso.

Se il commercialista dello studio redige la perizia sulla quota di un cliente, va gestito il possibile conflitto con l'incarico di consulenza e va chiarito per iscritto chi paga la perizia.

Quando conviene la rivalutazione delle partecipazioni?

Conviene quando l'imposta sulla plusvalenza evitata supera l'imposta sostitutiva. Vendendo al valore di perizia, il confronto è 21% del valore contro 26% della plusvalenza: la rivalutazione conviene se il costo fiscale della quota è inferiore a circa il 19,2% del valore.

La formula: con V il valore di perizia e C il costo fiscale, si confronta 21% × V con 26% × (V − C). La rivalutazione conviene se 0,26 × (V − C) > 0,21 × V, cioè se C < 0,1923 × V. Il 26% è l'imposta sostitutiva sulle plusvalenze da partecipazioni, qualificate e non, delle istruzioni del quadro RT.

Esempio. Dati inventati. Marco ha il 40% di una srl non quotata, sottoscritto nel 2008 per 4.000 euro. La perizia stima il patrimonio netto al 1° gennaio 2026 in 500.000 euro: la sua quota vale 200.000 euro. Nel 2027 venderà la quota a 200.000 euro.

Il risparmio è di 8.960 euro, prima del costo della perizia. Controllo con la formula: 4.000 è il 2% di 200.000, molto sotto il 19,2%. Se il costo fiscale fosse stato 50.000 euro (25% del valore), l'imposta sulla plusvalenza sarebbe 150.000 × 26% = 39.000 euro, meno dei 42.000 della rivalutazione: in quel caso non conviene.

Un'avvertenza: l'imposta sostitutiva si paga subito, il risparmio arriva solo con la vendita. Se la vendita salta o si fa a un prezzo molto più basso della perizia, i 42.000 euro restano pagati. Per questo si propone solo a chi ha una vendita concreta in vista. Sul trattamento delle perdite c'è la guida a minusvalenze e compensazione.

Quando conviene la rivalutazione dei terreni?

Per i terreni edificabili la plusvalenza è tassata anche se il terreno è ereditato o posseduto da molti anni, con l'aliquota IRPEF del contribuente. La rivalutazione al 18% del valore conviene quando quell'aliquota, applicata alla plusvalenza, dà un'imposta più alta.

Dal 2007 le plusvalenze sui terreni edificabili non possono usare l'imposta sostitutiva applicata dal notaio e vanno dichiarate nel quadro RM, come precisano le istruzioni dell'Agenzia. Per i terreni agricoli la plusvalenza nasce di regola solo se il terreno è stato acquistato da non più di cinque anni: per un agricolo ereditato o comprato da tempo la rivalutazione di solito non serve.

Esempio. Dati inventati. Anna ha ereditato nel 2010 un terreno edificabile dichiarato in successione per 30.000 euro. La perizia lo valuta 120.000 euro al 1° gennaio 2026 e il costruttore offre 120.000 euro.

Se la plusvalenza di Anna fosse tassata con un'aliquota superiore al 24%, la rivalutazione conviene; sotto il 24% no. A 21.600 euro va aggiunto il costo della perizia, che però alza il costo fiscale del terreno.

Si può rivalutare un bene già rivalutato?

Sì. Si può fare una nuova perizia e pagare la nuova imposta sul nuovo valore. Se l'imposta precedente era stata pagata per intero, si può chiederne il rimborso; se era in corso il pagamento a rate, le rate residue non si versano più e si paga la nuova imposta.

Il riepilogo è nell'articolo di FiscoOggi del 20 novembre 2024. Serve quando il valore del bene è cambiato molto rispetto all'ultima perizia, ma va rifatto il conto con le aliquote attuali: chi aveva rivalutato una quota al 16% nel 2024 oggi pagherebbe il 21%.

Come si calcolano le rate?

L'imposta si divide in tre rate uguali. La prima si paga entro il 30 novembre 2026 senza interessi, la seconda entro il 30 novembre 2027 e la terza entro il 30 novembre 2028, ciascuna con gli interessi del 3% annuo calcolati dal 30 novembre 2026.

Con i 42.000 euro dell'esempio di Marco:

Anche con le rate il conto torna: 43.260 euro contro 50.960.

Cosa cambia dal 2027?

Dal 1° gennaio 2027 gli articoli 5 e 7 della legge 448/2001 sono abrogati dal d.lgs. 117/2026, il nuovo testo unico delle imposte sui redditi, che ha un capo dedicato all'imposta sostitutiva sulla rideterminazione dei valori dei terreni. Per i beni posseduti al 1° gennaio 2027 le regole vanno lette lì.

Su Normattiva gli articoli 5 e 7 risultano «abrogati dal d.lgs. 19 giugno 2026, n. 117» nel testo in vigore dal 1° gennaio 2027, e il nuovo testo unico contiene il capo XXIII «Imposizione sostitutiva sulla rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola». Non siamo riusciti a leggere il testo degli articoli del nuovo testo unico: aliquote e termini per il 2027 vanno controllati lì e nella legge di bilancio 2027 prima di proporre l'operazione. Il calendario dei testi unici è nella guida ai testi unici fiscali dal 2027.

La rivalutazione fatta entro il 30 novembre 2026 va indicata nella dichiarazione dei redditi del periodo d'imposta 2026, cioè nel modello Redditi PF 2027: le novità del modello sono nella guida al modello Redditi PF 2027. Dimenticarla è una violazione formale sanzionabile, ma non fa perdere la rideterminazione già perfezionata.

Cosa deve fare lo studio entro il 30 novembre?

Individuare i clienti con terreni o quote che potrebbero vendere, calcolare la convenienza con la formula, far giurare la perizia in tempo, preparare l'F24 con il codice giusto e anno 2026, mettere in scadenzario le rate del 2027 e 2028 e segnare la rivalutazione per la dichiarazione.

1. Selezione: clienti persone fisiche con quote di srl o terreni edificabili e una vendita, una donazione da pianificare o un'offerta in arrivo.
2. Costo fiscale: atto di acquisto, sottoscrizione del capitale, dichiarazione di successione, rivalutazioni precedenti.
3. Convenienza: per le quote, costo sotto il 19,2% del valore; per i terreni, aliquota di pareggio confrontata con l'IRPEF del cliente.
4. Stato del socio estero: se la società ha sede in uno Stato a fiscalità privilegiata, verificare il 36% senza rate.
5. Perizia: incarico al perito con data di giuramento entro il 30 novembre; per le quote serve una situazione patrimoniale al 1° gennaio 2026.
6. F24: codice 8055, 8056 o 8057, anno 2026, importo intero o prima rata; conservare la quietanza.
7. Scadenzario: rate al 30 novembre 2027 e 2028 con gli interessi.
8. Fascicolo: perizia, dati del perito, ricevute, da riportare nel Redditi PF 2027.

Come spiegarlo al cliente?

Con un confronto fra due numeri: quanto paghi oggi per rivalutare e quanto pagheresti di tasse sulla vendita senza rivalutare. Se il primo è più basso e la vendita è probabile, si fa entro il 30 novembre; dopo si perde la data del 1° gennaio 2026.

«Se vendi la tua quota a 200.000 euro senza far niente, paghi circa 50.960 euro di imposta sulla plusvalenza. Se entro il 30 novembre facciamo la perizia e paghiamo il 21% del valore, paghi 42.000 euro, anche in tre rate, e alla vendita non paghi altro. Il risparmio è di circa 9.000 euro meno il costo della perizia. Ha senso solo se la vendita è davvero in vista: decidiamo entro il 20 novembre per avere il tempo di giurare la perizia.»

Per mandare il messaggio ai clienti con quote e terreni, raccogliere i documenti per la perizia e ricordare le rate del 2027 e 2028, c'è Commercialista AI: il programma prepara richieste e promemoria, lo studio li controlla e approva prima dell'invio. Le altre guide su versamenti e F24 sono nella sezione IVA e F24.

Fonti ufficiali consultate

• Legge 28 dicembre 2001, n. 448, art. 5 (Normattiva, testo in vigore dal 12/08/2026 al 31/12/2026): possesso al 1° gennaio, 30 novembre, 21%, 36% per le quote non negoziate in Stati a fiscalità privilegiata senza rate, tre rate al 3%, periti, valore delle quotate; consultato il 10/11/2026
• Legge 28 dicembre 2001, n. 448, art. 7 (Normattiva, testo in vigore dal 01/01/2025 al 31/12/2026): terreni, 18%, 30 novembre, rate, conservazione della perizia, costo della perizia, valore normale minimo; consultato il 10/11/2026
• FiscoOggi - Legge di bilancio 2026 approvata e ufficiale, articolo del 31/12/2025 (comma 144: partecipazioni dal 18% al 21%), consultato il 10/11/2026
• D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 148 (Normattiva), correttivo pubblicato nel S.O. n. 30 alla GU n. 185 dell'11/08/2026, consultato il 10/11/2026
• FiscoOggi - Rivalutazione terreni e partecipazioni, tempo fino al prossimo 30 novembre, articolo del 20/11/2024 (soggetti, periti dei terreni, nuova rivalutazione e rimborso), consultato il 10/11/2026
• Agenzia delle Entrate - Codice tributo 8056, compilazione F24 e risoluzione 23/E del 19/05/2023 (codici 8055, 8056, 8057), consultate il 10/11/2026
• Agenzia delle Entrate - Istruzioni Redditi PF 2026, fascicolo 2, quadro RT: plusvalenze da partecipazioni al 26%, consultate il 10/11/2026
• Agenzia delle Entrate - Istruzioni sulla tassazione sostitutiva delle plusvalenze immobiliari: terreni edificabili esclusi dal 2007, dichiarazione nel quadro RM; consultate il 10/11/2026
• D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117, testo unico delle imposte sui redditi (Normattiva, vigente al 01/01/2027): abrogazione degli artt. 5 e 7 della legge 448/2001 dal 2027 e capo XXIII sulla rideterminazione dei terreni; consultato il 10/11/2026

Gli importi degli esempi sono inventati; le regole sono quelle in vigore per i beni posseduti al 1° gennaio 2026.

Contenuto informativo aggiornato al 10 novembre 2026. Le norme cambiano: prima di applicarlo verifica le fonti ufficiali citate.