Bonus edilizi 2027: detrazioni al 50% e 36% nel DDL

Pubblicato il 4 novembre 2026 · Aggiornato il 4 novembre 2026 · 11 min di lettura · Redazione di Commercialista AI

Articolo preparato con l'intelligenza artificiale, con riferimenti alle fonti ufficiali citate.

I punti chiave

• Il disegno di legge di bilancio 2027 è alla Camera come A.C. 3174, presentato il 30 ottobre 2026 dopo il Consiglio dei ministri n. 195 del 28 ottobre. Le norme sui bonus casa sono all'articolo 4.
• Per le spese 2027 propone 50% sull'abitazione principale (proprietario o titolare di diritto reale) e 36% negli altri casi, per ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus, limite di 96.000 euro per unità.
• Bonus mobili prorogato al 2027: 50% su 5.000 euro.
• Legge vigente oggi: 50% e 36% per le spese 2026 (legge 199/2025); per il 2027, senza la nuova legge, 36% e 30%.
• Il tetto per i redditi oltre 75.000 euro (art. 16-ter TUIR) resta: il disegno di legge non lo tocca.
• Le spese pagate con bonifico parlante entro il 31 dicembre 2026 hanno il 50% sulla prima casa già per legge.

A che punto è la legge di bilancio 2027 sui bonus edilizi?

Il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge il 28 ottobre 2026 e il 30 ottobre lo ha presentato alla Camera come A.C. 3174. L'articolo 4 proroga al 2027 le aliquote del 2026 per ristrutturazioni, ecobonus, sismabonus e bonus mobili. Non è ancora legge: va approvato entro il 31 dicembre 2026.

Rispetto ai giorni scorsi c'è una novità utile per lo studio: il testo articolato è pubblico sul sito della Camera, con relazione illustrativa e relazione tecnica. I numeri di questo articolo vengono da lì, non da anticipazioni di stampa. Restano due cautele:

1. durante l'esame in commissione Bilancio e in Aula gli emendamenti possono cambiare aliquote, limiti e condizioni;
2. le date dell'esame e i passaggi fra Camera e Senato sono nella guida all'iter di approvazione della manovra 2027.

Il quadro di tutte le misure fiscali del disegno di legge è nell'articolo sulle novità fiscali della legge di bilancio 2027.

Cosa prevede il disegno di legge per le spese 2027?

Per le spese sostenute nel 2027 il testo riconosce il 50% a chi è proprietario o titolare di un diritto reale e fa i lavori sulla propria abitazione principale, e il 36% in tutti gli altri casi. Vale per bonus ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus, sempre in dieci rate annuali. Il bonus mobili resta al 50% su 5.000 euro.

Dal 1° gennaio 2027 il TUIR viene sostituito dal nuovo testo unico delle imposte sui redditi (d.lgs. 19 giugno 2026, n. 117), come spiegato nella guida ai testi unici fiscali dal 2027. Per questo il disegno di legge non modifica più il decreto-legge 63/2013: abroga gli articoli 371, 372 e 373 del nuovo testo unico e li riscrive come articoli 360-bis (sismabonus), 360-ter (ecobonus) e 360-quater (ristrutturazioni e mobili). Nel dettaglio:

• Ristrutturazioni (art. 360-quater, comma 1). 36% fino a 96.000 euro di spesa per unità immobiliare, elevato al 50% per i lavori sull'abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale di godimento. Escluse le spese per sostituire l'impianto di riscaldamento con caldaie uniche a combustibili fossili.
• Ecobonus (art. 360-ter). Stesse aliquote. Cambia il limite: al posto dei tetti diversi per tipo di intervento, un limite di spesa unico di 96.000 euro per unità immobiliare, distinto da quello delle ristrutturazioni. Sulle parti comuni condominiali il limite è di 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità dell'edificio. Restano escluse le caldaie uniche a combustibili fossili.
• Sismabonus (art. 360-bis). Stesse aliquote, limite di 96.000 euro per unità (sulle parti comuni, 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità). Resta anche il sismabonus acquisti per le case demolite e ricostruite da imprese.
• Bonus mobili (art. 360-quater, comma 2). 50% su un massimo di 5.000 euro, in dieci rate, per chi fruisce del bonus ristrutturazioni e acquista nel 2027 con lavori iniziati dal 1° gennaio 2026.

Un punto da tenere aperto: per il bonus mobili il testo dell'articolo parla di «mobili finalizzati all'arredo», mentre la norma del 2026 comprende anche i grandi elettrodomestici di classe energetica minima. Il prospetto degli effetti finanziari del disegno di legge cita ancora «mobili e grandi elettrodomestici». Finché il testo definitivo non lo chiarisce, meglio non promettere al cliente la detrazione su un frigorifero comprato nel 2027.

Cosa vale oggi per le spese 2026 e 2027?

Per le spese 2026 è legge il 50% sull'abitazione principale e il 36% sugli altri immobili, con bonus mobili al 50% su 5.000 euro (legge 199/2025). Per le spese 2027, se il disegno di legge non venisse approvato, la legge vigente prevede 36% e 30%, e nessun bonus mobili.

Lo conferma la relazione tecnica del disegno di legge: «a legislazione vigente», per il 2027 la detrazione è del 30%, elevata al 36% per l'abitazione principale, per tutte e tre le agevolazioni. Dal 2028 al 2033 la legge vigente prevede poi per le ristrutturazioni il 30% con limite di 48.000 euro, secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate.

Attenzione al 50%: spetta solo a chi, all'inizio dei lavori o al pagamento se precedente, è proprietario o titolare di un diritto reale sull'immobile adibito ad abitazione principale. Familiare convivente, inquilino e comodatario hanno l'aliquota base: 36% nel 2026; nel 2027 il 30% oggi, il 36% se passa il disegno di legge.

Quanto vale la detrazione su 40.000 euro di lavori?

Su 40.000 euro di lavori sulla prima casa la detrazione è di 20.000 euro (2.000 euro l'anno per dieci anni) se si paga nel 2026. Se si paga nel 2027 scende a 14.400 euro con la legge vigente, e torna a 20.000 euro solo se il disegno di legge viene approvato così.

Il calcolo, per un proprietario che rifà bagno e impianti della casa in cui vive:

Sulla seconda casa, con la stessa spesa: 14.400 euro (36%) se pagata nel 2026; nel 2027 12.000 euro (30%) con la legge vigente, 14.400 euro con il disegno di legge.

La differenza fra pagare a dicembre e pagare a gennaio è quindi, oggi, di 5.600 euro sulla prima casa. Si azzererebbe solo con l'approvazione definitiva del testo attuale. La detrazione resta comunque limitata all'IRPEF dovuta ogni anno: la parte di rata che supera l'imposta si perde.

Come funziona il limite per i redditi oltre 75.000 euro?

Chi ha un reddito complessivo oltre 75.000 euro può detrarre oneri e spese solo fino a un tetto: 14.000 euro fra 75.000 e 100.000 euro di reddito, 8.000 euro oltre, moltiplicati per 0,50 senza figli a carico, 0,70 con uno, 0,85 con due, 1 con più di due o un figlio disabile. Le rate dei bonus edilizi per spese dal 2025 contano nel tetto.

È la regola dell'articolo 16-ter del TUIR, introdotta dalla legge 207/2024 e spiegata dall'Agenzia delle Entrate nella circolare n. 6/E del 29 maggio 2025. Tre dettagli che contano per i bonus casa:

1. nel tetto entra la rata annua di spesa (spesa diviso dieci), non la detrazione;
2. sono escluse le rate delle spese sostenute fino al 31 dicembre 2024, le spese sanitarie e gli interessi dei mutui stipulati fino al 2024;
3. il reddito si calcola al netto della rendita dell'abitazione principale e delle pertinenze.

Esempio. Contribuente con 90.000 euro di reddito e nessun figlio a carico: tetto di 7.000 euro (14.000 × 0,50). Nel 2027 ha:

• rata della ristrutturazione della prima casa pagata nel 2027: 40.000 / 10 = 4.000 euro di spesa, detrazione al 50% (se passa il disegno di legge) = 2.000 euro;
• rata di lavori sulla seconda casa pagati nel 2025: 30.000 / 10 = 3.000 euro, detrazione al 36% = 1.080 euro;
• interessi di un mutuo stipulato nel 2025: 2.000 euro, detrazione al 19% = 380 euro.

Gli oneri sommano 9.000 euro, il tetto è 7.000. Mettendo prima quelli con la detrazione più alta, come ammette la circolare, entrano le due rate dei lavori (7.000 euro) e restano fuori gli interessi: si perdono 380 euro l'anno. Detrazione totale 3.080 euro invece di 3.460. Con due figli a carico il tetto salirebbe a 11.900 euro e non si perderebbe nulla.

Per questi clienti i lavori sulla casa vanno quindi pianificati insieme agli altri oneri: un intervento grosso può "riempire" il tetto per dieci anni.

Cosa deve fare lo studio adesso?

Lo studio non ha adempimenti nuovi, ma ha un messaggio da dare entro dicembre: chi ha lavori in corso o fatture in arrivo e può pagare entro il 31 dicembre 2026 si assicura le aliquote del 2026, che sono legge. Il resto si decide quando il testo sarà approvato.

Una scaletta pratica:

1. Individua i clienti con lavori in corso o preventivi firmati. Sono quelli per cui la data del pagamento cambia la detrazione.
2. Consiglia di pagare entro il 31 dicembre 2026 ciò che è già dovuto. Per le persone fisiche conta il principio di cassa: la spesa è sostenuta nel giorno in cui si dà l'ordine di bonifico alla banca, non in quello dell'addebito. Meglio pagare fatture per lavori reali e documentati, non anticipi "di comodo".
3. Controlla il bonifico parlante. Causale con il riferimento alla norma, codice fiscale di chi detrae, partita IVA o codice fiscale dell'impresa. Sul bonifico la banca trattiene all'impresa la ritenuta dell'11%. Un bonifico ordinario fa perdere la detrazione, salvo ripeterlo o avere la dichiarazione sostitutiva dell'impresa.
4. Verifica chi paga e a che titolo. Il 50% spetta al proprietario o al titolare di diritto reale sull'abitazione principale. Se paga il figlio convivente o l'inquilino, l'aliquota è più bassa.
5. Segnala i clienti oltre 75.000 euro di reddito e stima quanto spazio resta nel loro tetto per i prossimi dieci anni.
6. Non far anticipare acquisti di mobili solo per il bonus: per comprare nel 2026 servono lavori iniziati dal 1° gennaio 2025.
7. Archivia fatture, bonifici, titoli abilitativi e, per l'ecobonus, la comunicazione ENEA: serviranno nel 730 del 2027 per le spese 2026.

Per mandare il promemoria solo ai clienti con lavori in corso, ciascuno con il suo caso, Commercialista AI prepara i messaggi e lo studio li controlla prima dell'invio.

Come spiegarlo al cliente?

Con due frasi: «Se paghi entro il 31 dicembre hai il 50% sulla tua prima casa, e questo è sicuro. Dal 2027 il Governo propone di tenere il 50%, ma il Parlamento deve ancora approvarlo: oggi la legge dice 36%.»

Qualche esempio pronto:

• Proprietario con lavori in corso nella casa in cui vive: «Paga entro dicembre le fatture già arrivate, con il bonifico per le detrazioni. Sul resto ci aggiorniamo a gennaio.»
• Cliente che ristruttura la casa al mare: «Oggi hai il 36%; nel 2027 il 36% resta solo se passa la proposta, altrimenti scende al 30%.»
• Figlio che paga i lavori nella casa dei genitori in cui vive: «Non essendo proprietario hai il 36%, non il 50%.»
• Professionista con 120.000 euro di reddito: «La detrazione c'è, ma insieme alle altre spese non può superare un tetto: prima di firmare facciamo il conto.»

Uno schema di comunicazione di fine anno da adattare è nella lettera ai clienti di fine anno. Per l'effetto della manovra sull'IRPEF dei clienti con redditi più alti c'è la guida agli scaglioni IRPEF 2027.

Fonti ufficiali consultate

• Camera dei deputati - A.C. 3174, testo del disegno di legge di bilancio 2027-2029 (Tomo II, art. 4), consultato il 04/11/2026
• Camera dei deputati - A.C. 3174, relazioni illustrativa e tecnica, consultate il 04/11/2026
• Agenzia delle Entrate - Guida Recupero del patrimonio edilizio, dichiarazione 2026, consultata il 04/11/2026
• Agenzia delle Entrate - Circolare n. 6/E del 29 maggio 2025, consultata il 04/11/2026
• Gazzetta Ufficiale - Legge 30 dicembre 2025, n. 199, consultata il 04/11/2026
• EcNews - Bonus edilizi prorogati al 2026, consultato il 04/11/2026

Contenuto informativo aggiornato al 4 novembre 2026. Le norme cambiano: prima di applicarlo verifica le fonti ufficiali citate.