Come pagare l'IMU con F24: compilazione rigo per rigo, codici tributo, ravvedimento ed esempi per il saldo 2026

Pubblicato il 6 novembre 2026 · Aggiornato il 6 novembre 2026 · 11 min di lettura · Redazione di Commercialista AI

Articolo preparato con l'intelligenza artificiale, con riferimenti alle fonti ufficiali citate.

I punti chiave

• L'IMU si paga con F24 (o bollettino postale compatibile) nella sezione «IMU e altri tributi locali». Il saldo 2026 scade mercoledì 16 dicembre 2026.
• Un rigo per ogni Comune e codice tributo: codice catastale, casella Acc. o Saldo, numero immobili, anno, importo arrotondato all'euro.
• Codici principali: 3912 abitazione principale di lusso, 3913 rurali strumentali, 3914 terreni, 3916 aree fabbricabili, 3918 altri fabbricati, 3925 e 3930 per il gruppo D.
• Ravvedimento: stessa riga e stesso codice, casella «Ravv.» barrata, sanzione e interessi sommati all'imposta.
• Ogni contitolare paga la sua quota, salvo diversa regola nel regolamento del Comune.

Come si paga l'IMU con F24?

Si compila la sezione «IMU e altri tributi locali» dell'F24, ordinario o semplificato, con un rigo per ogni combinazione di Comune e codice tributo. Si paga con i servizi dell'Agenzia delle Entrate, con l'home banking o allo sportello se non ci sono compensazioni.

Il comma 765 della legge 160/2019 ammette solo due strumenti: l'F24 e il bollettino postale compatibile. La risoluzione 29/E del 2020 conferma i codici tributo e spiega come si riempie la sezione. Il calcolo dell'imposta viene prima: aliquote, base imponibile, quote e mesi sono nella guida al saldo IMU del 16 dicembre 2026. Qui ci occupiamo solo di come si porta quel numero nel modello.

Quali campi della sezione IMU vanno compilati?

Per ogni rigo servono: codice catastale del Comune, le caselle Ravv., Immob. variati, Acc. e Saldo, il numero degli immobili, il codice tributo, l'anno di riferimento e l'importo a debito.

Ecco i campi, nell'ordine in cui compaiono:

Le caselle Acc. e Saldo non sono un dettaglio: il Comune le usa per abbinare i versamenti. La colonna «importi a credito compensati» della sezione IMU non si usa: la risoluzione 29/E prevede i codici IMU solo nella colonna a debito.

Quali codici tributo IMU si usano nel 2026?

I codici sono quelli istituiti nel 2012 e nel 2013 e confermati dalla risoluzione 29/E del 2020. Per ogni tipologia c'è un codice; per il gruppo D ce ne sono due, perché una parte dell'imposta va allo Stato.

Due avvertenze. Il 3939 esiste ancora, ma dal 2022 i fabbricati merce non locati sono esenti: per il 2026 non si usa, salvo che il bene non sia più in quella condizione e quindi rientri nel 3918. I codici 3923 e 3924 servono solo per pagare un avviso di accertamento del Comune. Non c'è un codice IMU per gli enti non commerciali: usano gli stessi codici.

Come si divide l'IMU dei capannoni tra Stato e Comune?

Per gli immobili del gruppo D lo Stato incassa lo 0,76% della base imponibile con il codice 3925. Quello che il Comune applica in più va con il codice 3930. Se l'aliquota comunale è proprio 0,76%, c'è solo il rigo 3925.

L'aliquota base del gruppo D è 0,86%, di cui 0,76% riservato allo Stato; il Comune può arrivare all'1,06% (fino all'1,14% dove applicava la maggiorazione TASI). Nell'F24 la quota Stato e quella comunale stanno su due righe con lo stesso codice catastale. Il D/5 (banche) ha moltiplicatore 80; gli altri D, 65.

Come si compila un F24 IMU con seconda casa e capannone?

Un cliente ha una seconda casa e un capannone D/7 nello stesso Comune. Per il saldo 2026 compila tre righe: 3918 per la casa, 3925 e 3930 per il capannone. Totale da pagare: 2.450 euro.

Ipotesi didattiche: possesso al 100% per tutto l'anno, aliquote 2026 uguali a quelle del 2025, acconto di giugno pagato. Il codice H501 (Roma) è usato come nelle schede dell'Agenzia; le aliquote sono inventate.

Ecco come appare la sezione IMU dell'F24:

L'arrotondamento all'euro (fino a 49 centesimi per difetto, da 50 per eccesso) si fa sull'importo del rigo, dopo aver sommato gli immobili con lo stesso Comune e codice. Se il cliente avesse due seconde case nello stesso Comune, ci sarebbe un solo rigo 3918 con «2» nel numero immobili.

Come si paga il ravvedimento IMU nell'F24?

Si usa lo stesso codice tributo dell'imposta, si barra «Ravv.» e la casella Acc. o Saldo, si indica l'anno in cui si doveva pagare. Imposta, sanzione ridotta e interessi si sommano in un unico importo.

Per le violazioni dal 1° settembre 2024 il d.lgs. 87/2024 ha fissato la sanzione per omesso versamento al 25%, ridotta al 12,5% se il ritardo non supera 90 giorni e, entro 14 giorni, a 1/15 per ogni giorno di ritardo. Con il ravvedimento la sanzione si riduce ancora: 1/10 entro 30 giorni, 1/9 entro 90 giorni. Oltre i 90 giorni si parte dal 25% con riduzione a 1/8 e poi a 1/7: per l'IMU conviene verificare con il Comune il confine fra le due fasce. Gli interessi sono al tasso legale, solo sull'imposta: 2% per i giorni del 2025, 1,60% per quelli del 2026 (DM 10 dicembre 2025).

Caso A, saldo 2026 pagato il 30 dicembre 2026 (14 giorni di ritardo). Imposta 713 euro, codice 3918.

Rigo F24: H501, Ravv. X, Saldo X, 1 immobile, 3918, anno 2026, 722,00.

Caso B, saldo 2025 di 713 euro scaduto il 16 dicembre 2025 e pagato il 16 marzo 2026 (90 giorni). Il ritardo è a cavallo di due anni.

Rigo F24: Ravv. X, Saldo X, anno 2025. Più esempi di calcolo sono nella guida al ravvedimento operoso con esempi. Dal 1° gennaio 2027 il d.lgs. 147/2026 cambia alcune sanzioni dei tributi locali, ma solo per le violazioni commesse da quella data: il saldo 2026 resta con le regole attuali.

F24 semplificato o ordinario: quale scegliere?

Il semplificato va bene per una persona che paga solo IMU o pochi tributi senza troppi crediti. L'ordinario serve quando ci sono più sezioni da compilare o crediti erariali da usare in compensazione.

L'F24 semplificato ha una sola sezione «Motivo del pagamento»: per l'IMU si scrive EL nella colonna Sezione e si compilano le caselle grigie (Ravv., Immob. variati, Acc., Saldo, numero immobili, detrazione), riservate proprio all'IMU. Le regole dei campi sono le stesse dell'ordinario. Per la struttura generale del modello vedi la guida alla compilazione del modello F24.

Come pagano comproprietari, eredi e contribuenti con immobili in più Comuni?

Ogni comproprietario paga la propria quota con il proprio F24. Per l'IMU del defunto l'erede usa un F24 intestato al defunto con il codice 07. Per più Comuni basta un F24, con un rigo per Comune e codice.

• Più Comuni: nello stesso F24 si aggiungono righe con i diversi codici catastali. Se le righe non bastano si usa un secondo modello.
• Comproprietari: ogni contitolare ha un'obbligazione autonoma e calcola l'IMU sulla sua quota. Il Comune può considerare valido il pagamento di un contitolare anche per gli altri (comma 777, lett. a): va controllato nel regolamento, non dato per scontato.
• Defunto: per il periodo fino al decesso, l'F24 è intestato al defunto; l'erede indica il proprio codice fiscale nel campo «coobbligato, erede…» con codice identificativo 07 e firma. Per il periodo successivo l'imposta è dell'erede, con il suo codice fiscale e la sua quota.
• Enti non commerciali: pagano in tre rate (16 giugno, 16 dicembre e conguaglio al 16 giugno dell'anno dopo) con gli stessi codici; possono compensare solo crediti IMU verso lo stesso Comune.

Come paga l'IMU chi vive all'estero?

Se ha un conto in Italia può usare l'F24 come tutti. Altrimenti paga con bonifico: la quota del Comune sull'IBAN indicato dal Comune, l'eventuale quota Stato dei D sul conto della Banca d'Italia.

Le istruzioni del Dipartimento delle Finanze (comunicato del 31 maggio 2012) chiedono nella causale codice fiscale, «IMU», Comune, codice tributo, anno e acconto o saldo. Le coordinate cambiano da Comune a Comune: prendile dalla pagina tributi del Comune e conserva la ricevuta di entrambi i bonifici.

Si può pagare l'IMU in compensazione e con quali canali?

Sì: nell'F24 ordinario un credito erariale, per esempio IRPEF dal 730 o Redditi, può coprire l'IMU. Con una compensazione, anche parziale, dal 1° luglio 2024 valgono solo i servizi telematici dell'Agenzia.

I canali sono tre: F24 web o F24 online dell'Agenzia, Entratel o Fisconline tramite l'intermediario, home banking e sportello solo per F24 senza crediti. I titolari di partita IVA pagano sempre in via telematica. Il dettaglio è nella guida per pagare l'F24 online.

Quali sono gli errori più frequenti e come si correggono?

Gli errori tipici sono il codice catastale sbagliato, il codice 3918 al posto di 3925 per un capannone, l'anno o la casella Acc./Saldo errati. L'IMU è del Comune: le correzioni si chiedono all'ufficio tributi, non all'Agenzia.

• Comune sbagliato: si scrive a entrambi i Comuni con data, importo e dati catastali. Il Comune che ha incassato deve riversare la somma a quello competente (legge 147/2013, commi 722 e seguenti).
• Codice, anno o casella errati, compreso un 3918 usato al posto di 3925: si segnala al Comune con copia della quietanza e si segue la sua indicazione, senza pagare una seconda volta d'impulso.
• Arrotondamento per immobile invece che per rigo: piccoli scarti che il Comune può contestare.
• Detrazione su una seconda casa: la detrazione vale solo per l'abitazione principale ancora imponibile.
• Importo sotto il minimo: il Comune fissa nel regolamento la soglia sotto cui non si paga; va controllata, non presunta.

Altri casi di F24 sbagliato sono nella guida su come correggere gli errori nell'F24.

Qual è la checklist dello studio prima del 16 dicembre?

Prima di consegnare l'F24 IMU controlla dati del Comune, codici, caselle e acconto davvero pagato. Bastano dieci minuti per cliente.

1. Codice catastale di ogni Comune verificato sulla tabella dell'Agenzia.
2. Un rigo per Comune e codice, numero immobili coerente.
3. Gruppo D diviso in 3925 e 3930.
4. Casella Saldo barrata, anno 2026.
5. Acconto realmente pagato a giugno, preso dalla quietanza.
6. Quota e mesi di possesso di ogni contitolare.
7. Detrazione solo per A/1, A/8, A/9 abitazione principale.
8. Arrotondamento all'euro sul totale del rigo.
9. Canale giusto: Agenzia se ci sono crediti in compensazione.
10. Quietanza archiviata nel fascicolo del cliente.

Come lo spiego al cliente?

«L'IMU la paghi con un F24 entro il 16 dicembre: ogni riga è un Comune e un tipo di immobile. Se paghi in ritardo aggiungi una piccola sanzione e gli interessi nella stessa riga.»

Aggiungi due frasi pratiche. Se il capannone è di categoria D, una parte va allo Stato e una al Comune: per questo le righe sono due. Se l'immobile è cointestato, ognuno paga la sua parte, salvo diversa regola del Comune. Le altre guide sono nella sezione IVA e F24.

Con Commercialista AI il programma abbina gli F24 ai clienti e prepara le email di invio; lo studio controlla l'anteprima e decide cosa mandare.

Contenuto informativo aggiornato al 6 novembre 2026. Le norme cambiano: prima di applicarlo verifica le fonti ufficiali citate.