Prima casa: nuova abitazione all'estero e vendita della casa italiana entro due anni (risposta 200/2026)

Pubblicato il 6 novembre 2026 · Aggiornato il 6 novembre 2026 · 6 min di lettura · Redazione di Commercialista AI

Articolo preparato con l'intelligenza artificiale, con riferimenti alle fonti ufficiali citate.

I punti chiave

• Atto: risposta a interpello n. 200 del 5 novembre 2026 dell'Agenzia delle Entrate.
• Caso: cittadino italiano residente all'estero che compra nel 2025 una casa in Italia con IVA al 4% e poi una nuova abitazione all'estero.
• Conclusione: niente decadenza se la casa italiana è venduta entro due anni dall'acquisto estero e l'immobile estero è davvero l'abitazione principale.
• Prove: atto di acquisto estero e utenze (luce, acqua, gas), con apostille e traduzione in italiano.
• Norme: commi 4 e 4-bis della Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, del DPR 131/1986.

Cosa ha deciso l'Agenzia con la risposta 200/2026?

Con la risposta n. 200 del 5 novembre 2026 l'Agenzia delle Entrate ritiene che non perda l'agevolazione prima casa chi compra all'estero una nuova abitazione da usare come dimora abituale e vende la casa italiana agevolata entro due anni da quel nuovo acquisto, anche se la vendita avviene prima dei cinque anni.

Il caso è quello di un cittadino italiano residente all'estero. Nel 2025 compra con il coniuge, in parti uguali, un'abitazione in Italia con le pertinenze, con l'IVA ridotta al 4% prevista dalla Tabella A, parte II, n. 21), del DPR 633/1972. Pochi mesi dopo la coppia compra un secondo immobile all'estero, da usare come abitazione principale: la proprietà passa subito con l'atto notarile, il possesso arriva nel 2026. Dopo l'ingresso nella casa estera, i coniugi vogliono vendere l'immobile italiano entro due anni dall'acquisto estero.

La domanda è se il comma 4-bis della Nota II-bis, pensato per chi compra la nuova casa prima di vendere la vecchia, valga anche quando la nuova casa si trova all'estero. La risposta è sì, con le condizioni che vediamo sotto.

Perché la regola dei due anni vale anche per una casa all'estero?

L'Agenzia legge insieme i commi 4 e 4-bis della Nota II-bis. Il comma 4 salva chi vende e ricompra entro un anno una casa da abitare, anche all'estero secondo la prassi. Il comma 4-bis permette di comprare prima e vendere la vecchia casa entro due anni. Le due ipotesi vanno trattate allo stesso modo.

Ecco le due regole, in sintesi:

• Comma 4 (prima vendo, poi compro): chi vende la casa agevolata prima dei cinque anni decade, a meno che entro un anno dalla vendita compri un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
• Comma 4-bis (prima compro, poi vendo): chi possiede già una casa comprata con l'agevolazione può usarla di nuovo per un altro acquisto, se vende la casa già posseduta entro due anni. Il termine era di un anno ed è stato portato a due dall'articolo 1, comma 116, della legge 207/2024 (legge di bilancio 2025).

Per il comma 4 l'Agenzia aveva già detto, con la circolare 31/E del 7 giugno 2010, che il riacquisto può avvenire anche all'estero, purché ci siano strumenti di cooperazione amministrativa che permettano di verificare che la casa sia davvero la dimora abituale. Ora la risposta 200/2026 porta lo stesso ragionamento al caso inverso: con una «lettura logico-sistematica» dei commi 4 e 4-bis, anche chi compra prima la casa nuova e vende entro due anni la casa agevolata conserva il beneficio.

Quali condizioni vanno rispettate?

Due condizioni: la casa estera deve diventare davvero l'abitazione principale, cioè la dimora abituale, e la casa italiana agevolata va venduta entro due anni dall'acquisto di quella estera. La casa estera non deve avere i requisiti prima casa italiani, perché all'estero non si chiede nessuna agevolazione.

L'Agenzia richiama ancora la circolare 31/E del 2010: per evitare la decadenza conta l'uso del nuovo immobile come dimora abituale. I requisiti delle lettere a), b) e c) del comma 1 della Nota II-bis (comune di residenza, nessun'altra casa nello stesso comune, nessun'altra casa agevolata in Italia) si verificano solo se si vuole l'agevolazione anche sul secondo acquisto.

In pratica, per il cliente:

• Termine: la vendita della casa italiana va fatta entro due anni dalla data dell'atto di acquisto estero. Nel caso esaminato la proprietà è passata con il rogito e il possesso è arrivato dopo: prudenza vuole che i due anni si contino dalla data dell'atto.
• Uso effettivo: la casa estera va adibita ad abitazione principale nello stesso termine di due anni dall'acquisto, come dice la conclusione della risposta.
• Controlli: il parere non esclude i normali controlli dell'ufficio, né sulla liquidazione dell'imposta né sulla validità delle prove.

Quali documenti servono per non decadere?

Al momento della vendita della casa italiana il contribuente deve dare all'ufficio la copia dell'atto di acquisto dell'abitazione estera e le prove che è la sua abitazione principale, come i contratti di luce, acqua e gas. I documenti vanno muniti di apostille e tradotti in italiano.

Il riferimento per l'apostille è la Convenzione dell'Aja del 5 ottobre 1961. La risposta rimanda anche ai documenti di prassi già usciti sul tema: la circolare 31/E del 2010 e le risposte a interpello n. 65 del 20 febbraio 2020 e n. 126 del 24 febbraio 2021. Con la risposta n. 29 del 12 febbraio 2025 l'Agenzia aveva già ammesso anche l'acquisto all'estero di un terreno su cui costruire la nuova abitazione principale.

Per lo studio conviene preparare una cartella del cliente con:

1. copia dell'atto di acquisto estero e sua traduzione;
2. utenze intestate al cliente sull'immobile estero, in originale e tradotte;
3. apostille su entrambi;
4. copia dell'atto di vendita italiano, con la data, per dimostrare il rispetto dei due anni.

Cosa si rischia se si sbagliano i tempi?

Se la casa italiana non viene venduta entro i due anni, e la vendita cade comunque prima dei cinque anni dall'acquisto agevolato, si decade. Per un acquisto con IVA al 4% l'ufficio recupera la differenza con l'aliquota ordinaria, applica una sanzione del 30% su quella differenza e chiede gli interessi.

Per gli acquisti soggetti a imposta di registro, sempre in base al comma 4 della Nota II-bis, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria più una sovrattassa del 30%.

Un esempio solo per capire l'ordine di grandezza, con numeri ipotetici: una casa comprata dall'impresa costruttrice per 200.000 euro, con IVA al 4% (8.000 euro). Se la stessa cessione senza agevolazione sconta l'IVA al 10%, cioè l'aliquota delle abitazioni non di lusso, l'IVA sarebbe stata 20.000 euro. La differenza da recuperare è 12.000 euro, la sanzione del 30% è 3.600 euro, più gli interessi. L'aliquota ordinaria va verificata caso per caso sull'atto.

Cosa cambia per lo studio?

La risposta interessa soprattutto i clienti iscritti all'AIRE, chi si trasferisce all'estero per lavoro e chi ha comprato casa in Italia con l'agevolazione da poco. Lo studio deve segnare in agenda i due anni dall'acquisto estero e raccogliere per tempo atto, utenze, apostille e traduzioni.

Tre controlli pratici:

• Data dell'atto estero: è da qui che partono i due anni. Va annotata subito nello scadenzario del cliente.
• Dimora abituale: utenze intestate e uso reale della casa. Senza prove, l'ufficio può contestare la decadenza.
• Atto di vendita italiano: va fissato con margine rispetto ai due anni, perché ritardi del compratore o della banca possono far saltare il termine.

Ricordiamo che la risposta a interpello vale per il caso esaminato e per chi l'ha presentata, ma indica come l'Agenzia legge la norma. Le regole sulle scadenze e sui termini che cadono di sabato o di domenica sono riassunte in scadenze fiscali nel fine settimana; per un errore già fatto si può valutare il ravvedimento operoso, con esempi di calcolo. Le altre novità della settimana sono nella rassegna del 6 novembre 2026.

Per tenere sotto controllo i termini di ogni cliente, con promemoria e richieste di documenti, con Commercialista AI il programma lo fa al posto tuo, lo studio controlla.

Contenuto informativo aggiornato al 6 novembre 2026. Le norme cambiano: prima di applicarlo verifica le fonti ufficiali citate.