Immobile strumentale dato in locazione esente IVA: quando la detrazione va rettificata e come evitarlo (Cassazione 26323/2026)

Pubblicato il 21 ottobre 2026 · Aggiornato il 22 ottobre 2026 · 4 min di lettura · Redazione di Commercialista AI

Articolo preparato con l'intelligenza artificiale, con riferimenti alle fonti ufficiali citate.

Molte società comprano un capannone o un negozio con IVA, la detraggono e dopo qualche anno decidono di affittarlo invece di usarlo. È un passaggio che sembra solo una scelta immobiliare, ma per l'IVA cambia tutto. Con l'ordinanza n. 26323 del 6 ottobre 2026, riassunta da FiscoOggi il 20 ottobre, la Cassazione ha dato ragione all'Agenzia delle Entrate: la locazione in esenzione obbliga a restituire parte dell'IVA detratta, anche se l'immobile resta accatastato come strumentale.

Cosa ha deciso la Cassazione con l'ordinanza 26323/2026?

Che dare in locazione esente IVA un immobile strumentale acquistato con IVA detratta è un utilizzo diverso, che fa scattare la rettifica della detrazione. La categoria catastale strumentale non basta a conservarla: conta l'uso effettivo del bene.

Il caso: una società per azioni compra un complesso industriale di categoria D/8, con gli impianti, e detrae l'IVA. L'anno dopo lo concede in locazione a terzi in regime di esenzione. L'Agenzia contesta la detrazione e chiede circa 385.000 euro. In primo e in secondo grado vince la società, perché i giudici ritengono decisiva la categoria catastale. La Cassazione accoglie il ricorso dell'Agenzia: il bene è passato da strumento dell'attività d'impresa a fonte di canoni esenti, e questo cambia i presupposti della detrazione secondo gli articoli 19 e 19-bis2 del DPR 633/1972.

Quando scatta la rettifica della detrazione sugli immobili?

Quando, entro dieci anni dall'acquisto o dall'ultimazione, l'immobile viene usato per operazioni che danno diritto alla detrazione in misura diversa da quella iniziale, per esempio locazioni esenti. Per i fabbricati il periodo di osservazione è di dieci anni, non di cinque come per gli altri beni ammortizzabili.

Lo prevede l'articolo 19-bis2, comma 8, del DPR 633/1972. La rettifica riguarda i decimi dell'imposta detratta corrispondenti agli anni del decennio in cui l'immobile è usato per operazioni esenti. Passati i dieci anni, un cambio d'uso non comporta più rettifiche.

Esempio semplificato: una società compra nel 2022 un capannone con 200.000 euro di IVA, detratta per intero. Dal 2026 lo affitta in esenzione. Restano sei anni al compimento del decennio (2026-2031): la rettifica vale un decimo, 20.000 euro, per ciascun anno di uso esente, fino a 120.000 euro in tutto se la locazione esente dura fino al 2031.

Come si evita la rettifica?

Con l'opzione per l'imponibilità IVA nel contratto di locazione. L'articolo 10, comma 1, numero 8, del DPR 633/1972 rende esenti le locazioni di fabbricati strumentali, ma consente al locatore di scegliere l'IVA indicandolo espressamente nel contratto. L’opzione rende imponibile la locazione, ma la detrazione resta subordinata agli altri requisiti e alle eventuali limitazioni applicabili al soggetto.

L'opzione si valuta contratto per contratto e ha effetti anche sul conduttore, che paga l'IVA sui canoni: per un'impresa che detrae l'IVA il costo è neutro, per un conduttore che non la detrae (per esempio un'assicurazione, una banca o un medico) il canone costa di più. Per questo la scelta va fatta prima della firma, mettendo a confronto la rettifica e l'effetto sul canone.

Cosa deve controllare lo studio?

Per ogni cliente con immobili strumentali acquistati con IVA negli ultimi dieci anni: la data di acquisto, l'IVA detratta, l'uso attuale e i contratti di locazione in essere o in preparazione, con l'eventuale opzione per l'IVA.

Una lista pratica:

• Registro dei beni: per ogni immobile, anno di acquisto o di ultimazione e IVA detratta, per sapere fino a quando dura il periodo di dieci anni.
• Contratti di locazione: verificare se contengono l'opzione per l'imponibilità; se mancano, calcolare la rettifica dovuta.
• Nuovi contratti: avvisare il cliente prima della firma, con il confronto fra opzione IVA e rettifica.
• Liquidazioni e dichiarazione IVA: la rettifica va indicata come IVA a debito per ogni anno di uso esente; i termini per detrarre e rettificare sono in detrazione IVA, i termini, e la prossima dichiarazione è in dichiarazione IVA 2027.
• Errori già commessi: una rettifica non fatta si può sistemare con il ravvedimento; vedi sanzioni ridotte con il ravvedimento operoso.

Le altre notizie del giorno sono nelle novità fiscali del 21 ottobre 2026. Con Commercialista AI promemoria, richieste di documenti e controlli sulle scadenze dei clienti li prepara il programma: il programma lo fa al posto tuo, lo studio controlla.

Contenuto informativo, non consulenza personalizzata: per il proprio caso parlane con il tuo commercialista.

Contenuto informativo aggiornato al 22 ottobre 2026. Le norme cambiano: prima di applicarlo verifica le fonti ufficiali citate.