# Locazioni brevi nella dichiarazione dei redditi: guida

Pubblicato il 10 novembre 2026. Aggiornato il 10 novembre 2026. Fonte: https://studiocommercialista.ai/locazioni-brevi-dichiarazione/

Articolo preparato con l'intelligenza artificiale, con riferimenti alle fonti ufficiali citate.

**In breve:** I canoni delle locazioni brevi (contratti fino a 30 giorni) si dichiarano nel quadro B del 730 o nel quadro RB del Redditi PF. Con la cedolare secca si paga il 21% su un solo immobile scelto e il 26% sugli altri, scomputando la ritenuta del 21% del portale. Dal 2026, oltre due appartamenti, è attività d'impresa.

**I punti chiave**

- **Locazione breve**: contratto di **massimo 30 giorni** su un immobile abitativo (categorie da A1 ad A11, esclusa A10), stipulato da una **persona fisica fuori dall'attività d'impresa**, anche tramite portale.
- Il proprietario dichiara i canoni nel **quadro B del 730** o nel **quadro RB del Redditi PF**.
- **Cedolare secca**: **26%**, ridotta al **21%** per **un solo immobile** all'anno, scelto in dichiarazione. Si calcola sull'**intero canone**.
- I portali che incassano trattengono il **21% a titolo d'acconto**: in dichiarazione si **scomputa** e si versa il saldo.
- **Dal 2026** il regime vale al massimo per **due appartamenti**: dal terzo l'attività si presume **d'impresa**.
- Sublocatore e comodatario dichiarano i canoni fra i **redditi diversi**.

## Che cosa sono le locazioni brevi ai fini fiscali?

**Sono i contratti di locazione di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa, direttamente o tramite agenzie e portali online. Possono comprendere biancheria, pulizia, wi-fi e utenze, ma non servizi come colazione o ristorazione.**

I requisiti, come li riepiloga l'[Agenzia delle Entrate](https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/le-locazioni-brevi-e-la-cedolare-secca):

| Requisito | Regola |
|---|---|
| Durata | Fino a 30 giorni per ciascun contratto, anche con più contratti fra le stesse parti nell'anno |
| Chi affitta | Persona fisica, fuori dall'attività d'impresa |
| Immobile | Abitativo in Italia, categorie da A1 ad A11 esclusa A10, con pertinenze; anche singole stanze |
| Servizi ammessi | Biancheria, pulizia, wi-fi, utenze |
| Servizi esclusi | Colazione, somministrazione di cibi e bevande, noleggio auto, guide turistiche |
| Casi compresi | Sublocazione e contratti stipulati dal comodatario |
| Limite dal 2026 | Al massimo due appartamenti destinati alla locazione breve nell'anno |

Se manca uno dei requisiti, i canoni seguono le regole ordinarie delle locazioni o, se c'è un'organizzazione d'impresa, quelle del reddito d'impresa.

## Dove si dichiarano i canoni delle locazioni brevi?

**Il proprietario li indica nel quadro B del 730 o nel quadro RB del Redditi PF, con i dati dell'immobile e l'opzione per la cedolare secca. Il sublocatore e il comodatario, che non sono proprietari, dichiarano i canoni fra i redditi diversi; il proprietario dichiara la rendita catastale.**

L'opzione per la cedolare secca si esercita nella **dichiarazione dei redditi** dell'anno in cui i canoni maturano o si incassano, oppure in sede di registrazione volontaria del contratto. Nella stessa dichiarazione si indica quale immobile beneficia dell'aliquota al 21%. Dal cliente servono:

- l'elenco degli immobili affittati in forma breve nell'anno, con i dati catastali;
- i canoni incassati per ciascun immobile, separando quelli passati dal portale da quelli pagati direttamente dagli ospiti;
- la **Certificazione Unica** rilasciata da ogni portale o agenzia con le ritenute del 21%;
- per i comproprietari, chi ha firmato il contratto e a nome di chi sono certificate le ritenute.

La documentazione completa per il 730 è nella [checklist dei documenti 730 2027](/documenti-730-2027-checklist-clienti/); tempi e invio delle CU sono nella guida alla [Certificazione Unica 2027](/certificazione-unica-2027-scadenze-novita/).

## Quando si paga il 21% e quando il 26%?

**Dal 1° gennaio 2024 la cedolare sulle locazioni brevi è al 26%. Si applica il 21% ai contratti relativi a una sola unità immobiliare per anno, scelta dal contribuente e indicata nella dichiarazione. La scelta si può cambiare ogni anno.**

La regola viene dall'art. 1, comma 63, della legge 213/2023. Con la circolare 10/E del 2024, come riporta il [comunicato dell'Agenzia del 10 maggio 2024](https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/-/cs-10-maggio-2024), l'Agenzia ha chiarito che il 26% vale per i redditi maturati dal 1° gennaio 2024 qualunque sia la data del contratto o dell'incasso, e che chi affitta più unità sceglie ogni anno quale assoggettare al 21%.

Due regole di calcolo da ricordare:

- la cedolare si applica sull'**intero canone**, senza la riduzione forfettaria del 5%;
- sostituisce **IRPEF e addizionali** e, per i contratti registrati, anche le **imposte di registro e di bollo**.

Scegliere bene l'immobile al 21% vale sempre **il 5% della differenza** fra i canoni dei due immobili: è il primo controllo da fare sulla dichiarazione di un cliente con due appartamenti.

## Come funziona la ritenuta del 21% dei portali?

**Agenzie immobiliari e portali online che incassano i canoni, o intervengono nel pagamento, trattengono sempre il 21% a titolo d'acconto, qualunque regime fiscale scelga il proprietario. In dichiarazione il proprietario calcola l'imposta dovuta, scomputa le ritenute certificate e versa il saldo.**

La ritenuta non chiude il conto con il fisco: anche il cliente che ha incassato tutto tramite portale e ha un solo immobile al 21% deve presentare la dichiarazione. Se la ritenuta supera l'imposta dovuta, l'eccedenza diventa un credito. Con più comproprietari, la ritenuta si scomputa solo da chi la ha subita ed è indicato nella certificazione: se il contratto lo firma un solo comproprietario, il credito resta a lui.

I canoni pagati direttamente dagli ospiti, con bonifico o in contanti, non subiscono ritenuta: su quelli la cedolare si paga per intero in dichiarazione.

## Come si calcola con un esempio?

**Un cliente con due appartamenti incassa 14.000 e 9.000 euro di canoni brevi nel 2026. Con il 21% sul primo e il 26% sul secondo paga 5.280 euro di cedolare; scomputate ritenute per 3.990 euro, il saldo è 1.290 euro. Con la scelta opposta pagherebbe 250 euro in più.**

Esempio: cliente persona fisica, importi inventati a scopo di esempio, periodo d'imposta 2026.

| Immobile | Canoni lordi € | di cui incassati dal portale € | Ritenuta 21% del portale € |
|---|---:|---:|---:|
| Appartamento A, centro storico | 14.000 | 14.000 | 2.940 |
| Appartamento B, località di mare | 9.000 | 5.000 | 1.050 |
| **Totale** | **23.000** | **19.000** | **3.990** |

I 4.000 euro dell'appartamento B pagati direttamente dagli ospiti non hanno ritenuta.

| Scelta dell'immobile al 21% | Cedolare A € | Cedolare B € | Totale € |
|---|---:|---:|---:|
| **A al 21%, B al 26%** | 14.000 × 21% = 2.940 | 9.000 × 26% = 2.340 | **5.280** |
| B al 21%, A al 26% | 14.000 × 26% = 3.640 | 9.000 × 21% = 1.890 | 5.530 |

Con la prima scelta:

| Voce | € |
|---|---:|
| Cedolare secca dovuta | 5.280 |
| − Ritenute del portale scomputate | 3.990 |
| **= Saldo da versare** | **1.290** |

Verifiche: 2.940 + 2.340 = 5.280; 3.640 + 1.890 = 5.530; 5.530 − 5.280 = 250 = (14.000 − 9.000) × 5%; 5.280 − 3.990 = 1.290.

Sul saldo si aggiungono gli acconti della cedolare per l'anno successivo, calcolati come spiegato nella guida al [secondo acconto della cedolare secca](/secondo-acconto-cedolare-secca-2026/); i codici per l'F24 sono nella scheda sui [codici tributo della cedolare secca](/codici-tributo-cedolare-secca-1840-1841-1842/).

## Cosa cambia dal 2026 con più di due appartamenti?

**La legge di bilancio 2026, legge 199/2025, art. 1, comma 17, ha abbassato da quattro a due il numero di appartamenti: dal periodo d'imposta 2026, chi destina alla locazione breve più di due appartamenti nell'anno si presume svolga attività d'impresa. Quei canoni escono dal quadro B o RB.**

Fino al 2025 la presunzione scattava oltre i quattro appartamenti. Dal 2026, come riportano l'[Agenzia delle Entrate](https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/le-locazioni-brevi-e-la-cedolare-secca) e [FiscoOggi](https://www.fiscooggi.it/portale/-/guida-alle-locazioni-brevi-novit%C3%A0-su-tassazione-e-modalit%C3%A0-operative) il 15 aprile 2026, il regime delle locazioni brevi si applica al massimo a due appartamenti per periodo d'imposta. Per il cliente con tre appartamenti in affitto breve nel 2026 le conseguenze sono:

| Tema | Fino a due appartamenti | Da tre appartamenti |
|---|---|---|
| Natura del reddito | Reddito fondiario o, per sublocatore e comodatario, reddito diverso | Reddito d'impresa |
| Cedolare secca | Sì, 21% su un immobile e 26% sugli altri | No |
| Dichiarazione | Quadro B del 730 o RB del Redditi PF | Quadri d'impresa del Redditi PF; il 730 non basta |
| Partita IVA | No | Sì, anche in regime forfettario se ne ricorrono i requisiti |

La norma conta gli **appartamenti** destinati alla locazione breve, non i contratti: un appartamento affittato con un contratto ordinario di lunga durata non entra nel conteggio. Le novità per i redditi 2026 sono riepilogate nelle guide al [modello 730 2027](/modello-730-2027-novita/) e al [modello Redditi PF 2027](/modello-redditi-pf-2027-novita/); per i requisiti del regime agevolato c'è la guida al [regime forfettario](/regime-forfettario-requisiti/).

## Cosa fa lo studio in pratica?

**Lo studio individua i clienti con affitti brevi, conta gli appartamenti del 2026, raccoglie canoni e CU dei portali, sceglie l'immobile al 21% con i canoni più alti, scomputa le ritenute e segnala per tempo chi dal 2026 supera i due appartamenti.**

1. **Censire** i clienti con immobili su portali di affitto breve e chiedere quanti appartamenti hanno affittato in forma breve nel 2026.
2. **Separare** chi ha più di due appartamenti: per loro il problema non è la dichiarazione ma la partita IVA e il reddito d'impresa.
3. **Raccogliere** per ogni immobile i canoni lordi, distinguendo incassi tramite portale e incassi diretti, e le CU dei portali.
4. **Confrontare** canoni e CU: ogni ritenuta deve corrispondere a canoni dichiarati.
5. **Scegliere** l'immobile al 21%: quello con i canoni più alti.
6. **Calcolare** cedolare, scomputo delle ritenute, saldo e acconti, e controllare i comproprietari.
7. **Conservare** nel fascicolo il prospetto dei canoni per immobile e le CU.

Le altre guide sulla stagione dichiarativa sono nella sezione [Dichiarazioni](/categoria/dichiarazioni/).



## Come spiegarlo al cliente?

**Con tre frasi: il portale ti ha trattenuto il 21%, ma non è detto che basti; un appartamento paga il 21% e gli altri il 26%, e scegliamo noi quello giusto; dal 2026, con più di due appartamenti, sei un'impresa.**

> «Il portale o l'agenzia ti hanno già trattenuto il 21%: è un anticipo, non il conto finale. In dichiarazione facciamo il calcolo vero e, se hai incassato anche direttamente dagli ospiti, c'è un saldo da pagare.
> Se hai due appartamenti, uno paga il 21% e l'altro il 26%: mettiamo il 21% su quello che rende di più, e con i tuoi numeri risparmi 250 euro.
> Se dal 2026 affitti in breve tre appartamenti, la legge ti considera un'impresa: dobbiamo parlare di partita IVA prima della prossima stagione.»

Per chiedere ai clienti l'elenco degli immobili, i canoni e le CU dei portali, e per mandare i promemoria su saldo e acconti della cedolare, c'è [Commercialista AI](https://commercialista-ai.davidecaiazzo.it/?utm_source=studiocommercialista.ai&utm_medium=blog&utm_campaign=locazioni-brevi-dichiarazione): il programma prepara richieste e promemoria, lo studio controlla e approva gli invii.

## Fonti ufficiali consultate

- [Agenzia delle Entrate - Le locazioni brevi e la cedolare secca](https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/le-locazioni-brevi-e-la-cedolare-secca), requisiti, aliquote, limite di due appartamenti dal 2026, quadri B e RB, consultata il 10/11/2026
- [Agenzia delle Entrate - Comunicato stampa del 10 maggio 2024](https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/-/cs-10-maggio-2024) sulla circolare n. 10/E del 2024, consultato il 10/11/2026
- [FiscoOggi - Guida alle locazioni brevi, novità su tassazione e modalità operative](https://www.fiscooggi.it/portale/-/guida-alle-locazioni-brevi-novit%C3%A0-su-tassazione-e-modalit%C3%A0-operative), 15 aprile 2026, consultato il 10/11/2026

Codici e righi dei modelli 730 e Redditi PF 2027 per le locazioni brevi non sono ancora pubblicati: vanno ricontrollati sulle istruzioni 2027 quando escono. Gli importi dell'esempio sono inventati.

**Dove si dichiarano i redditi delle locazioni brevi?**
Il proprietario li dichiara nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Redditi PF, con i dati dell'immobile e la scelta per la cedolare secca. Chi subloca o affitta come comodatario non è proprietario: dichiara i canoni fra i redditi diversi, mentre il proprietario dichiara la rendita catastale.

**Quando si applica la cedolare al 21% e quando al 26%?**
Dal 2024 la cedolare sulle locazioni brevi è al 26%, ridotta al 21% per i contratti di una sola unità immobiliare per anno, scelta dal contribuente e indicata nella dichiarazione (legge 213/2023). Conviene scegliere per il 21% l'immobile con i canoni più alti: il risparmio è il 5% della differenza fra i canoni dei due immobili.

**La ritenuta del 21% del portale chiude il conto con il fisco?**
No. Intermediari e portali che incassano i canoni applicano sempre una ritenuta del 21% a titolo d'acconto, qualunque regime scelga il proprietario. In dichiarazione il proprietario calcola l'imposta dovuta, cedolare o IRPEF, scomputa le ritenute certificate nella CU e versa il saldo o recupera l'eccedenza.

**Cosa succede con tre appartamenti in affitto breve?**
Dal periodo d'imposta 2026 il regime delle locazioni brevi si applica al massimo a due appartamenti per anno (legge 199/2025, art. 1, comma 17). Con tre o più appartamenti destinati alla locazione breve l'attività si presume d'impresa: servono partita IVA e reddito d'impresa, e quei canoni non vanno nel quadro B o RB.

**La cedolare sulle locazioni brevi si calcola sul canone ridotto del 5%?**
No. Secondo l'Agenzia delle Entrate la cedolare secca si applica sull'intero canone, senza la riduzione forfettaria del 5%. In cambio sostituisce l'IRPEF e le addizionali e, per i contratti registrati, anche le imposte di registro e di bollo.

## Fonti
- [Agenzia delle Entrate - Le locazioni brevi e la cedolare secca (requisiti, aliquote 21% e 26%, limite di due appartamenti dal 2026, quadri B e RB, sublocazione e comodato)](https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/le-locazioni-brevi-e-la-cedolare-secca)
- [Agenzia delle Entrate - Comunicato stampa del 10 maggio 2024 sulla circolare n. 10/E (26% dal secondo immobile, ritenuta del 21% sempre a titolo d'acconto, scelta annuale dell'immobile al 21%)](https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/-/cs-10-maggio-2024)
- [FiscoOggi - Guida alle locazioni brevi, novità su tassazione e modalità operative, 15 aprile 2026 (legge 199/2025, limite di due appartamenti, dati e CIN da trasmettere)](https://www.fiscooggi.it/portale/-/guida-alle-locazioni-brevi-novit%C3%A0-su-tassazione-e-modalit%C3%A0-operative)